Cadastro rústico: simplificado demais?

Metade do País possui Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica (CGPR), estando em vigor na metade sul do País e em mais cinco concelhos dispersos pela metade norte. O CGPR tem por  base levantamentos topográficos efetuados pelo antigo Instituto Geográfico e Cadastral, o que permite ter a informação da localização dos prédios rústicos, da sua configuração geométrica, área e confrontações. Tomando como exemplo a área da Comunidade Intermunicipal da Região de Leiria, apenas no concelho de Porto de Mós vigora o CGPR, e é possível ter as informações referidas anteriormente.

Após os trágicos incêndios de 2017, que vieram revelar um generalizado desconhecimento da titularidade dos prédios rústicos e da sua localização geográfica, com especial incidência nas zonas norte e centro do País, o Governo aprovou a Lei nº 78/2017, de 17 de agosto, que vem criar o Sistema de Informação Cadastral Simplificado, com o objetivo de pôr fim à falta de conhecimento sobre os prédios que compõem o território nacional, criando o projeto-piloto do Balcão Único do Prédio (BUPi), em dez municípios afetados pelos incêndios.

No seguimento dos resultados desse projeto-piloto, que permitiu identificar mais de 50% da área dos municípios que o integraram, o sistema de informação cadastral simplificado foi posteriormente alargado a todo o País, através da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto. 

Tendo por base o Balcão Único do Prédio (BUPi), que funciona através de balcão físico ou plataforma online, criou-se um procedimento de Representação Gráfica Georreferenciada (RGG), que visa definir a localização “exata” dos prédios rústicos e mistos e os seus limites, assim como gerar um procedimento especial de registo de prédio omisso, de forma a identificar a titularidade das propriedades que ainda não constam da base de dados do registo predial. 

Ora, é precisamente esta questão da localização exata que o BUPi não consegue garantir, devido aos erros na localização e na delimitação, pondo em causa a titularidade dos prédios rústicos. 

A RGG pode ser delimitada de várias formas: em ortofotomapa (fotografia aérea), com todos os erros associados quer à localização, quer à exatidão e precisão das coordenadas; através de levantamento cartográfico, geralmente com recetores que apresentam coordenadas finais com erros de vários metros lineares; através de levantamento topográfico, com precisão centimétrica, que garante a correta delimitação dos prédios relativamente aos confinantes.

Tomando como exemplo um prédio rústico com ocupação florestal, em que devido ao coberto arbóreo não se consegue por vezes distinguir onde começa ou acaba o prédio, apenas um levantamento topográfico pode garantir a localização precisa do prédio rústico. 

Será de pensar então que, num prédio rústico com ocupação agrícola a delimitação através de ortofotomapa será adequada? 

Bem, o Parcelário Agrícola, também designado por Sistema de Identificação de Parcelas (SIP), do Ministério da Agricultura, que é assente na delimitação de parcelas agrícolas pelo proprietário ou arrendatário através de ortofotomapa, apresenta erros de delimitação que, sistematicamente, originam conflitos entre proprietários, devido a delimitação de prédios alheios e /ou discórdia relativamente a estremas.

Para além disso, convém referir que a Lei n.º 78/2017, de 17 agosto, dispõe que a apresentação pelo interessado da RGG do prédio equivale à sua declaração de que a área nela mencionada é a área correta, sendo essa que posteriormente será aceite pela Autoridade Tributária e Aduaneira e o Instituto de Registos e Notariado. Deveremos assumir algo, do qual não temos a certeza?

Anteriormente, para retificações da área inscrita na matriz, a Autoridade Tributária e Aduaneira exigia a entrega de levantamento topográfico e de declaração de assentimento dos confinantes, sendo que esta simplificação permitida pelo BUPi, na medida que aceita qualquer fonte de obtenção de localização de prédios e medição de áreas, poderá trazer alguns dissabores.

Como evitar então problemas futuros e assegurar a titularidade dos seus prédios? 

Primeiro que tudo, deve-se efetuar a demarcação dos prédios rústicos com a colocação de marcos, onde eles não existam. 

Depois, proceder a levantamento topográfico cadastral dos prédios, recorrendo preferencialmente a Técnicos de Cadastro Predial, habilitados a exercer a atividade profissional de cadastro predial, cuja lista de técnicos está disponível na página online da Direção-Geral do Território, assegurando deste modo a segurança jurídica que o sistema de registo predial pretende conferir.